Как сохранить залоговую квартиру при банкротстве - вопросы и ответы юриста

Да, сможете сохранить квартиру. Если долг будет полностью погашен до начала процедуры банкротства, залог прекращается автоматически по закону. После этого банк обязан выдать справку об исполнении обязательств и подать заявление о снятии обременения в Росреестр. Главное, произвести оплату до даты принятия заявления о банкротстве судом. Тогда квартира не войдёт в конкурсную массу, и управляющий не сможет ею распоряжаться.

Закон действительно предусматривает продажу залоговой квартиры при банкротстве, даже если вы продолжаете частично погашать долг. Исключение возможно только при согласии банка сохранить договор и не требовать реализации залога. В этом случае стороны могут заключить мировое соглашение или реструктурировать долг в ходе процедуры. Решение принимает суд с учётом позиции банка. Если кредитор готов к компромиссу, квартира может остаться у вас, но без официального согласия банка сохранить залоговое жильё невозможно.

Продажа залоговой квартиры возможна даже при наличии ребёнка, но вы можете попытаться доказать суду, что реализация экономически нецелесообразна. Для этого нужно представить оценку жилья и предложить банку частичное погашение долга. Если кредитор согласится, суд может утвердить мировое соглашение и оставить квартиру у вас.

Если после подачи заявления о банкротстве родственники внесут всю сумму долга, это может повлиять на судьбу квартиры, но только при правильном оформлении. После начала процедуры все расчёты с кредиторами проходят через финансового управляющего, и любые самостоятельные выплаты без его согласия могут быть признаны недействительными. Однако закон не запрещает третьим лицам погасить долг за должника при согласии управляющего и банка. В этом случае залог прекращается, и управляющий обязан исключить квартиру из конкурсной массы, если долг полностью погашен. Чтобы избежать споров, родственники должны перечислить деньги официально на счёт, указанный управляющим, а не напрямую банку. После подтверждения платежа банк обязан подать заявление о снятии залога, а управляющий представить отчёт в суд. Тогда квартира сохраняется и не подлежит продаже. Если же деньги будут переданы без уведомления управляющего, суд может расценить это как нарушение установленного порядка расчётов и не признать погашение долга законным. Поэтому действовать нужно строго через управляющего и в рамках процедуры. Добровольное погашение долга возможно, но только с согласия суда и при официальном подтверждении всех операций. В таком случае квартира останется у вас, и реализация не потребуется.

Суд может оставить залоговую квартиру у должника, если банк не требует её реализации и согласен продолжать получать платежи. Продажа обязательна только при наличии требований кредитора о взыскании. Если банк официально подтверждает согласие сохранить залог и продолжить договор, суд обычно утверждает такое решение, и жильё не реализуется.

Банк может обратить взыскание только на вашу долю, если ипотека оформлена на вас одного. Вторая половина, принадлежащая супруге, сохраняется за ней. При этом супруга имеет преимущественное право выкупить вашу долю до торгов. Для этого нужно подать управляющему заявление о намерении выкупить долю по оценочной стоимости. Лучше сделать это заранее, до выставления квартиры на продажу, чтобы суд смог разрешить прямой выкуп и исключить участие посторонних покупателей.

При рассмотрении дела суд учтёт факт проживания ребёнка, но защита единственного жилья в этом случае не действует. Если квартира находится в залоге, она может быть реализована независимо от того, что это единственное жильё семьи. Однако суд может предоставить отсрочку выселения, обычно до шести месяцев, чтобы дать время найти другое место проживания. Полностью запретить продажу из-за наличия ребёнка закон не позволяет.

Вы можете предложить банку мировое соглашение и выплату долга частями, но решение остаётся за кредитором и судом. Если банк согласится на реструктуризацию и не будет требовать реализации квартиры, суд может утвердить соглашение и сохранить жильё. Однако без согласия банка управляющий обязан включить квартиру в конкурсную массу. Суд не может оставить залоговое имущество должнику, если кредитор настаивает на продаже. Поэтому ключевое значение имеет позиция банка - от его решения зависит, будет ли жильё реализовано или останется у вас при сохранении выплат.